违法建筑被依法强制拆除后工程余款的承担

一、引言

随着我国城镇化进程的不断加快，建筑行业蓬勃发展，但与此同时，违法建筑问题也日益突出。违法建筑不仅破坏城市规划，影响市容市貌，还可能带来安全隐患。行政机关对违法建筑依法强制拆除后，施工方与发包方之间关于工程余款的纠纷频发。此类案件涉及复杂的法律问题，包括合同效力认定、工程款支付条件、过错责任划分等，亟需理论研究和司法实践的深入探讨。

本文以云南省景洪市王成良与杨鑫鑫建设工程施工合同纠纷案为研究样本，结合《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国城乡规划法》及相关司法解释，系统分析违法建筑被强制拆除后工程余款承担的法律问题。通过案例分析和理论探讨，旨在构建科学合理的裁判规则，为司法实践提供参考，同时为完善违法建筑治理法律体系提出建设性意见。

二、违法建筑施工合同的效力认定

（一）合同无效的法定事由

违法建筑施工合同的效力认定是处理工程余款纠纷的前提和基础。根据《民法典》第 153 条及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第 1 条的规定，违法建筑施工合同无效通常基于以下双重事由：

1. 资质缺失：承包人未取得建筑业企业资质，违反《建筑法》第26 条的强制性规定。在司法实践中，无资质承揽工程导致合同无效已成共识。例如，最高人民法院在(2023)最高法民终 45 号判决中明确指出，建筑施工企业必须取得相应资质等级证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动，否则签订的施工合同无效。

2. 规划许可缺失：工程未取得建设工程规划许可证，违反《城乡规划法》第 40 条的效力性强制性规定。最高人民法院在(2022)民申字第 112 号裁定中明确表示，未取得规划许可的建设工程合同自始无效。这一裁判观点体现了司法机关对城乡规划管理秩序的维护。

（二）合同无效的法律后果

依据《民法典》第157 条的规定，合同无效后产生返还财产、折价补偿、赔偿损失三层法律后果。然而，在违法建筑被强制拆除的情形下，标的物已灭失，传统意义上的返还原物已不可能，因此需要通过折价补偿的方式来平衡当事人之间的利益。

折价补偿的范围和标准应当严格限制，避免变相承认违法合同的效力。

三、工程余款支付的条件与限制

（一）折价补偿的适用争议

在违法建筑被强制拆除后，是否应当对施工方进行折价补偿，司法实践中存在不同观点。一审法院往往参照《建设工程施工合同解释（一）》第 24 条的规定，对已完工部分予以折价补偿。但二审法院通常指出，该条款适用的前提是"工程质量合格"，而违法建筑未经法定验收即被拆除，质量状态无法确认。在此情形下，直接参照合同约定计价缺乏法律依据。

（二）实际损失补偿原则

在司法实践中，逐渐形成了以施工方实际投入为补偿上限的裁判规则。具体而言，补偿范围仅限于施工方实际投入的建筑材料、劳动力等直接成本，不包括预期利润等间接损失。这一处理方式体现了"损失填平"原则，避免施工方因合同无效而获得超额利益。

以本文研究的案例为例，双方协商确定的总造价为200 万元，法院最终认定这一金额为实际损失的体现。这一裁判思路与云南省高级人民法院在(2024)云民终 12 号判决中的观点一致，体现了司法机关在处理此类纠纷时的价值取向。

四、过错责任划分的司法考量

（一）发包方的主要过错

在违法建筑纠纷中，发包方通常承担主要过错责任，具体表现在以下方面：

. 未办理规划许可：根据《城乡规划法》第40 条的规定，建设单位负有依法报法定义务。发包方明知手续不全仍发包工程，是导致合同无效的根本原因。

2. 拒不执行停工命令：在收到行政机关多次《停工通知书》后仍继续支付工程款，主观上具有放任违法建设的故意。依据《民法典》第 592 条的规定，其对损失扩大应承担主要责任。在本案中，法院判定发包方承担 80% 的责任，体现了对其过错行为的严厉评价。

（二）施工方的次要过错

施工方在违法建筑纠纷中通常承担次要过错责任，主要表现在：

1. 无资质施工：作为专业施工方，明知资质要求仍承接工程，违反《建筑法》第13 条的规定。

2. 继续违法施工：收到行政机关停工通知后仍继续施工，客观上助推了损失扩大。本案中，二审法院判定施工方承担 20% 的责任，符合比例原则。

五、类案裁判规则的构建

通过对本案及类似案例的分析，可以总结出以下裁判要点：

1. 合同效力认定：无资质、无规划许可的建设工程施工合同当然无效。这一认定标准应当严格适用，以维护建筑市场和城乡规划管理秩序。

2. 补偿范围限制：违法建筑被拆除后，仅补偿实际投入的原材料、人工等直接损失，不包含预期利润。这一限制既符合法律规定，也有利于遏制违法建设行为。

3. 过错责任划分：应当根据过错程度确定责任比例，重点考量以下因素：（1）规划许可办理义务履行情况；（2）停工通知执行情况；（3）施工资质状况。这种综合考量方法有助于实现个案正义。

4. 利息主张处理：因合同无效且双方均有过错，资金占用费一般不予支持。这一处理方式体现了对违法行为的否定评价。

5、原告、被告双方都违法下当事人利益的保护：因为发包方及施工方都存在违法吗，工程余款诉讼请求得不到人民法院的的支持，体现了对当事人合法权利的保护，对违法利益的打击。

驳回双方诉讼请求六、立法完善建议

为从源头减少违法建筑纠纷，建议从以下几个方面完善相关法律制度：

1. 建立违法建筑预审查机制：建议房管部门在工程款结算前出具合规证明，将违法建筑风险前置化处理。这一机制可以有效预防纠纷发生。

2. 完善行政执法程序：对持续违法建设行为可采取即时强制措施，提高执法效率。同时，应当规范执法程序，保障当事人合法权益。

3. 推行建筑市场黑名单制度：对多次参与违法建设的施工方实施从业限制，加大违法成本。这一制度可以形成有效震慑，净化建筑市场环境。

七、结论

违法建筑被拆除后工程余款纠纷的处理，应当坚持"损失填平"原则，根据过错程度合理分配责任，对当事人合法权利的保护，对违法利益的打击。本文研究的案例中，二审法院改判驳回双方诉讼请求，体现了司法对违法建设行为的否定评价，为同类案件处理提供了有益参考。通过分析可以看出，违法建筑施工合同因违反法律强制性规定而无效，工程余款的处理应当严格限制在实际损失范围内，并根据各方过错程度划分责任，对违法建设行利益不给与保护。未来需要通过立法完善，建立更加有效的预防和治理机制，从源头遏制违法建设行为，促进建筑市场健康有序发展。

参考文献

1. 王利明：《论无效合同的认定与处理》，载《中国法学》2023 年第 1 期。

2. 张广兴：《合同法导论》，法律出版社，2022 年版。

3. 李明：《城乡规划法实施中的问题与对策》，载《法学研究》2023 年第 4 期