A 城市 C 老旧小区改造项目工程造价的成本优化控制研究

0 引言

在过往数十年间，我国城市化进程快速推进，作为支柱产业的房地产业也迎来了迅猛发展，豪华住宅区与现代小区逐渐增多，同时，老旧小区规模也在持续攀升。依照“十四五”规划，到2025 年，国内对老旧小区进行改造规模预计将从 2020 年的5.9 万处上升至 21.9 万处，以惠及更广泛的群体。2025 年我国计划新启动的改造老旧小区项目达 2.5 万处，而前四个月已有5679 处项目动工，冀、渝、辽、沪、浙、鄂等区域工程启动比例超过一半。这些工程旨在满足城市化发展对居住条件和环境优化的要求，各级政府和有关部门陆续发布了一系列政策和措施，促进老旧小区的改造。然而，怎样有效监管工程造价已成为研究的核心议题。此次研究以A 市C 老旧小区改造项目为例，对其造价成本管理的现状展开剖析，找出其中出现的问题，制定了针对性的改进策略，旨在为相似工程提供借鉴与指引，这对于工程实践具有关键意义。

1 老旧小区改造项目工程造价的成本优化的必要性

在老旧小区改造工程中，施工阶段的成本管理是核心环节之一，在此阶段，对造价程序实施有效管理具有极其关键的实用价值。一则，借助管理造价成本，能实现资金的优化配置，防止资源的不必要消耗。鉴于改造项目的资金有限，所以高效管理造价成本有助于保障资金科学分配至核心环节，提升资金运用的效益[1]。二则，科学进行造价成本管理有助于进一步提升工程质量。在实施改造时，通常需要在限定的资金范围内完成众多任务，这就需要必须对造价成本进行科学规划与管控[2]。

同时，管理造价成本能够避免因资金短缺引发的工程质量问题，进而保障工程的整体品质。除此之外，管控造价成本还能提升项目的投资收益率，进一步强化项目的实施可能性[3]。在老旧小区改造项目中，若可以高效地管理造价成本，就能在既定预算条件下提升项目的投资收益率，进而增强项目的实施可能性[4]。

2 A 城市C 老旧小区改造项目概况及造价成本构成

2.1 A 城市C 老旧小区改造项目概况

1998 年，A 城市核心地区建设了A 城市C 老旧小区，属于该地区较早的住宅群。该建筑采用框架设计，共有 20 幢多层住宅建筑，包含 120 个单元，居住着 2245 户家庭。此次改造工程预计投入约1443.34 万元，工程预算为1021 万元。

2.2 造价成本构成

老旧小区改造项目需要改造的内容涵盖楼梯、公共空间、环境等诸多维度，每个维度又涵盖众多内容，例如楼体改造包含了外墙、屋顶以及内部设备等，具有复杂性[5]，公共空间改造包含了洗手间、休闲活动场所和绿化带等，环境改造涵盖了道路、照明和绿化等。这些项目的改造的成本结构相对繁杂。另外，老旧小区改造在施工期间处于不断变化之中，面临着气候条件变化、政策更迭、市场行情波动等多重不确定性因素[6]。诸多要素均可能影响造价成本结构，因此需要实施相应的调整与管理。

3 A 城市C 老旧小区改造项目工程造价的成本控制存在的问题

3.1 设计阶段

（1）成本估算不够精准

C 老旧小区改造中，设计环节的成本预算准确性不足问题尤为突出。老旧小区改造涉及建筑修缮、装修翻新、环境美化等诸多方面，项目启动阶段各项具体需求和目标常常较为模糊，随着工程的进展，项目需求也会发生变更。这使得估算师在预测所需资源和工程量时遇到了困难。

（2）设计变更频繁调整

C 老旧小区改造在规划阶段经历了频繁的设计更动。鉴于老旧小区建筑的历史较长，原有的设计标准或许已不符当前标准，设计师对标准的认知存在偏差或者未充分考量标准细节，导致设计方案难以达标，必须进行调整。譬如，为了提升经济利益而试图超越限制，因不具备可操作性而不得不修改设计，这既提升了设计修改的次数，还增加了额外的成本。

3.2 招标阶段

（1）招标方式选择不当

在招标环节，A 城市 C 老旧小区改造项目采取开放性竞标形式，尽管可以招徕众多意向竞标者，但鉴于某些特殊状况，这种模式并不完全适宜于老旧小区改造。此类工程通常面临施工区域有限、对居民生活影响较大的挑战，因此竞标者必须拥有相应的专业技术能力和丰富经验。

在处理建筑加固、特定材料应用等部分技术含量较高的改造项目时，更适宜采用邀请招标方式。此方式能够筛选出具备相应经验和技能的竞标者，提升工程建设的品质与效率。同时，在选择招标方式时需要综合考量项目的规模、预算及周期等要素，保障招标成效既高效又具成效。

（2）资格预审不够严格

在项目招标环节，C 区老旧小区改造项目的预审环节目的在于挑选出满足项目条件的潜在承包商，保证它们拥有充分的技术能力、财务状况以及良好的信誉。然而，在具体执行过程中，预审标准与流程存在漏洞，一些投标者的资质和能力未达到项目标准。比如，某些投标者技术能力较弱，无法妥善处理老旧小区改造项目；财务状况也不够稳固，会导致项目难以按时交付或者无法确保质量。

3.3 施工阶段

（1）材料采购成本失控

项目采购流程未能顺应材料市场价格的变化。老旧小区的翻新工程对水泥、钢筋、防水材料等建材的需求量庞大，这些材料的价格受到市场需求、原料成本、物流费用等多重因素的共同作用，价格变动频繁。如果在项目采购阶段未能紧跟市场变化，科学规划采购的周期与规模，进而导致采购费用上涨。

（2）人工费用超支严重

由于老旧住宅区的施工区域空间有限且环境较为繁杂，施工难度较大，使得施工效率较低，为了完成既定的工程量，不得不增加人力和时间投入，进而导致人工成本的上升。施工人员的技能和素质不一，有些施工者缺少必要的专业技术能力与经验，既对施工质量构成了负面影响，又会引起工程进度拖延。为解决这些问题，需要额外增派人力，进一步提高了成本。

3.4 竣工结算阶段

（1）结算审核不够严谨

在工程结算阶段，A 城市 C 老旧小区改造项目的造价工程师对工程量进行复核过程中，未精细审核施工绘图、工程修改单据以及现场签认等多种文档。工程师未能逐项验证工程量计算的精确度，某些项目出现遗漏或是重复计算，导致结算金额与显示施工量不一致，导致项目成本上升。技术人员为严格验收工程质量，没有根据设计规范及有关标准进行质量检查，对不达标的部分没有及时反馈整改，这可能会在项目后期引发质量问题，进一步提高了额外

修复费用。

（2）竣工资料不完整

施工方在项目完工时上交的文件或许会有所缺失，例如施工图、工程更改记录、质量审核报告以及工程验收报告等可能出现遗漏，这给工程的最终结算造成了影响，并对项目的后期维度与管理产生了影响。项目团队在整理及归档工程完工资料的过程中暴露出一些问题。未构建健全的资料管理体系，未细致审核上交文件，使得文件质量参差不齐，出现了误差或是不统一的地方。

4 A 城市C 老旧小区改造项目工程造价的成本控制优化建议

4.1 设计阶段（1）精准估算设计成本

通过运用参数化设计工具，将各种材料费用和人力开支定义为变动参数，可以实现对成本预算的精确估算，使得预算能够随着工程进度的推进和市场波动及时更新。当市场价位变动或设计要求调整时，能够快速地进行成本重新计算。此外，借助过往工程数据及行业规范，细致拆分改造项目的不同项目费用。

（2）严格控制设计变更

应构建综合性的设计更改管理平台，以严格管理设计变更。此平台能够即时跟踪记录更改的发起、审核、实施及其对成本的影响等内容。运用项目管理工具，确保全部设计更改均在平台上进行注册和审核，提高每项更改的可追溯性。此外，拟定严谨的设计更改审核程序，识别更改的必要性与成本影响，所有设计更改均须由项目管理团队、造价工程师、设计工作者以及施工企业一起审定。衡量变更对工程进度、品质及成本的作用，唯有在变更确实需要且有助于推进项目总体目标的情况下，才能批准变更。

4.2 招标阶段

（1）优化招标方式选择

在招标方式上，针对建筑加固和特定材料应用等技术标准严格、施工挑战性高的改造项目，优先实行邀请招标。此类招标方式能够精准挑选具备相应经验和技术的竞标机构，增强工程执行的品质与速率。在决策过程中，结合工程规模、预算以及周期等要素，对各种招标形式展开量化分析。譬如，基于预算规模和周期为公开招标与邀请招标分配不同比重，利用评估模型得出最佳的招标策略。

（2）加强资格预审管理

在技术能力维度，参与竞标的单位须持有相应的施工资格证书及具备过往类似工程经验；在财务状况维度，竞标单位需提交财务报告以证实其拥有充裕的资金。在预审团队维度，成立由领域专家、技术工作者及财务人员组成的小组，保证资格审查的专业性和客观性。在进行资格预审过程中，从专家资料库中随机选取五名评委，对竞标单位的资质进行细致审核。

4.3 施工阶段

（1）优化材料采购管理

首先，需要实时监测市场物料成本的变化，与供应商搭建起信息交流体系，每日更新物料的价格数据，及时优化采购策略。其次，与供应商达成战略性采购合作，确保物料价格及供应量的稳定性。例如，与当地某知名钢材企业签订常年供货协议，明确每月供应固定数量的钢材，其价格以协议签署时的市场行情为基准，降低市场波动对成本的影响。

（2）严格控制人工成本

在施工人员入场前，对其技术能力展开评价，依据评价成果科学分配工作岗位。例如，对焊接作业人员，通过实操测试来评定其技能水平，对达标者分配至重要焊接职位，未达标者则需接受培训或被分配至辅助岗位。在人员分配方面，利用施工进度监管体系，动态跟踪不同施工阶段的人力需求状况，一旦发现某环节人力不足，便迅速从其他环节抽调人员，保障施工不被延误。

4.4 竣工结算阶段

（1）严格结算审核流程

清晰界定造价工程师、技术工作者、财务人员在结算审核流程中的具体责任，保障各阶段均由指定人员承担。造价工程师担当工程量审核的工作，技术工作者研究工程质量，财务人员对财务数据进行核实，各个阶段负责人对审核成效承担责任。接着，构建初步审核、再次审核、最终审核的三层审核体系，确保结算审核的准确性。造价工程师初步审核完毕，交由项目管理组进行再次审核，审核无异议后，由项目负责人实施最终审核，待最终审核通过，进入结算阶段。

（2）完善竣工资料管理

首先，制定详尽的工程竣工文件交付目录。具体列出施工方在项目完工时需要上交的文件种类及细节，目录应涵盖施工图、工程变更记录、质量审核报告以及工程验收报告等，保障施工方提交文件的完整性。其次，构建工程竣工文件审查体系。对施工方上交的文件进行细致审查，确保文件的客观性与准确性。成立专业的文件审查团队，对提交的文件进行仔细审核，一旦发现问题，即刻要求施工方进行补充或修正。最后，构建工程竣工文件电子化管理系统。实现竣工文件的数字化存储与管控，借助构建项目管理信息系统，将竣工文件上传至网络，便于项目成员随时访问和管理，增强文件管理的效率与安全性。

结语

此次研究致力于剖析A 市C 老旧小区改造工程，探讨在造价成本管理核心阶段所遇到的难题，并制定了相应的改进措施。在改造实施期间，成本管理面临着设计方案调整、材料价格变动等多重因素的影响，这些因素对整个项目的成本预算及经济回报产生了影响。在此基础上，此次依据不同阶段的特定要求，构建全面的成本管理方案，目的在于协助优化资源分配和实施精细管理，有效监控成本并实现项目收益最大化。

参考文献

[1] 俞希楠, 周启龙. 隧道工程建设的造价特点及施工成本控制分析[J]. 北方建筑 ,2023,8(5): 53-56+61.

[2] 曹雪松. 市政道路工程中施工组织设计对施工成本的影响分析[J]. 中华建设, 2023(11):30-32.

[3] 丘金山. 既有复杂场景市政道路污水管道施工成本与质量控制研究[J]. 建材发展导向,2023, 21(20): 48-51.

[4] 谭晓明, 邓显石. 基于节约-目标分成激励机制的施工成本控制体系研究[J]. 经济师,2023, (10): 293-295.

[5] 张明媚. 基于 A 建筑公司某办公楼工程的施工企业工程成本控制分析[J]. 价值工程 ,2023, 42(19): 10-12.

[6] 李垚, 贾烊, 侯明久, 等. 国际工程公路项目施工成本控制研究: 以玻利维亚项目为例[J]. 中国招标, 2023, (7): 135-138.