浅析房地产经济与土地经济学关系

一、基本概念

1.1 房地产经济

房地产经济是以土地、建筑等为载体的所有有关活动，在此过程中涉及到的交易对象主要有住宅、商业楼宇等房地产类型以及与房地产相关的金融、法律服务以及物业管理等行业[1][2]。

1.2 土地经济学

土地经济学是专门研究土地的资源供求关系和地价形成机制以及土地利用效率的一门科学。主要内容为土地市场运行规律、土地价格的定价方式及土地政策的执行情况[3][4]。

二、两者内在联系

2.1 土地对房地产经济的基础性作用

土地是房地产开发的重要载体，决定了房地产经济供给的数量、价格和需求位置，土地供应数量、位置、价格会直接制约着房地产经济的供给和价格；土地位置的好坏，也将严重影响着房地产项目的价值，位置好的优质地块更能获得高溢价空间，从而可以提高房地产价格。故而，土地是房地产开发的基础，也是房地产经济波动重要的驱动因素之一。

2.2 房地产经济对土地市场的反作用

房地产经济发展需要的土地市场地价水平及土地利用方式均有变化。开发商在一些核心城市和区域中会更加看重土地资源[5]，促使地价水平出现上升趋势。随着房地产经济的发展，我国的土地利用方式已由原来单一的开发模式逐渐向着多元化开发的方向发展，以此来迎合当前我国市场需求的发展[6]。

2.3 市场互动与价格传导机制

两者在市场的层面上是互相影响、通过价格信号互动来运转的。地价变化会导致房地产开发成本的上升，带动房价的上涨，就产生了正向的价格传导机制。比如：地价上涨时，开发商为了弥补成本上升的部分，就要提高房价，从而整体上使得房地产市场的价格水平有所上涨；再如：如果房地产市场需求发生了变化也会影响土地市场，而土地市场价格的变化又会反向推动房地产市场上的需求变化，如房地产市场需求看好时，开发商就会加大对土地的需求，土地价格随着上涨。

三、两者关系的理论发展

3.1 早期理论认知

早期研究认为，土地是建筑物存在的物质载体，又是房地产经济活动的组成部分，所以一些学者提出“土地是房地产经济发展的前提条件”的观点，在这些论述中也都认识支土地供应的稀缺性，而这也决定了它在整个房地产经济活动中的重要作用[1][3]。

3.2 理论发展与演变

随着经济发展，学者对两者由原来仅认识到两者都反映土地这一资源价值以及存在着交互关系共同影响着国民经济。并且两个领域学者的关注点也由单一的土地资源属性转向二者的关联和交互关系以及对宏观经济产生的作用等。例如，中期研究发现可以通过优化土地供应结构、调整土地出让方式来平抑房价波动 。

3.3 现代理论研究

现有理论研究更加系统全面。一方面，学者们认为在当代经济环境下应更多地强调二者相互制约及相互作用关系，即土地市场和房地产市场之间相互制约影响，共同决定房地产市场价格走向；另一方面，在新常态下理论研究的新发展也促使了研究成果覆盖面的扩大，如用大数据量化手段或者运用行为经济学的相关理论研究研究二者间的关系[5]。

四、现有关系研究分析与创新观点

4.1 现有研究的不足

一方面，还有一些相关研究在分析两者的过程中忽略了现代市场环境中各种复杂因素的影响，部分学者没有对两者关系进行系统性的、动态的研究；再者，部分研究并没有考虑土地不可再生性特征，从而没能完整地呈现出两者之间的联系，更无法对两者之间错综复杂的联动机制正确判断。

4.2 创新观点与见解

基于新经济形势和政策取向，还应当充分认识到二者的关系并及时加以调整，即一方面须考虑到加快新型城镇化进程及建设用地紧缺的趋势，并在此背景下出台更具灵活性、差异化的土地供给政策来促进各地城市发

展；另一方面应注意到在当前“房住不炒”政策基调下，土地市场也将逐渐由投资型市场转变为刚需型市场，势必会影响土地市场未来的市场需求及价格形成机制。

4.3 应对策略建议

一是进一步健全完善土地储备制度，优化土地供应结构，充分做好土地资源的科学利用工作，加强对于土地市场的管控力度，坚决杜绝出现各种形式的土地违规经营情况发生[3]。二是大力推动租售同权政策执行力度，提高保障性住房的供应量，从而降低土地市场需求压力。三是加大技术应用力度，运用大数据平台实时监控，及时调整相关的调控政策。四是强化多部门联合治理，整合土地、财政、金融等部门的政策资源及政策间联动协调效应的发挥，促进两者的协调发展[7]。

五、两者关系的发展趋势

5.1 宏观经济环境下的发展趋势

在当前的宏观经济结构调整的大背景下，两者关系也在发生转变。伴随着我国经济由高速增长进入到高质量发展阶段，传统的以投资驱动为主的经济增长方式向依靠消费和创新驱动的增长方式转变，将会引起两者关系的重大变化：一是宏观经济结构调整使得土地要素不再单纯是为了房地产经济而存在的；二是经济增长方式转变使得房地产经济逐步摆脱了对于土地要素过度依赖，而是更加看重提高全要素生产率；三是随着城市化的发展，未来土地供应紧缺的现象将越来越严重，两者关系会从过去单纯的房地产经济的数量扩张型向质量提升型转变，在此基础上二者达到更高层次上的相互配合与协调[8]。

5.2 政策导向下的发展趋势

未来，土地政策以及房地产调控政策都将对两者产生重要影响，伴随着国家持续不断的房地产宏观调控措施出台，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，并且针对投机性的需要也进行了有效的抑制，出台了一系列相应的土地供应政策以及金融监管政策[9]。

5.3 技术创新推动的发展趋势

大数据、人工智能等新技术正在改变两者的关系，并给房地产经济发展注入新的强大动能。借助于大数据技术，使土地市场、房地产市场更加公开透明化，有利于增强各方参与者的决策水平，也有利于政府更好监控与调控市场；基于大数据进行相关领域研究成果更为准确。比如：运用大数据分析得到有关城市的土地需求量变化的趋势性的信息，据此作出有关城市土地供应计划。与此同时，人工智能的发展也给房地产开发与土地利用带来巨大的影响，智能规划能够根据城市的布局特点以及城市的交通情况来合理安排城市内的各项土地开发，对于提高土地利用率有较好的作用。总之，技术进步对于改善两者之间的融合程度以及发展房地产经济的同时优化土地经济都有一定的积极意义。

参考文献

[1]阮赐民.新经济形势下对我国房地产经济的理性研究[J].中国市场,2019,(33):55-55.

[2] 罗秀花. 城市土地及房产经济相关问题研究[J]. 乡镇企业导报,2020,(10):24-25.

[3]王萃彦.关于土地与商品房市场关系的研究初探[J].商场现代化,2014,(12):131-131.

[4] 严 雷 ； 李 楠 . 论 土 地 与 房 地 产 经 济 的 关 系 [J]. 中 国 经贸,2012,(24):129-130.

[5]卓娜；昌忠泽.浅析我国房地产经济的宏观调控[J].技术经济与管理研究,2015,(6):70-73.

[6]张弛.浅析房地产对中国经济的影响、问题及对策[J].全国流通经济,2017,(28):65-66.

[7]时克志.城市土地供应与房地产市场调控关系分析[J].大众商务,2023,(13):145-147.

[8]张鹏；高波.土地供给弹性与房价波动:影响机制及实证研究[J].现代城市研究,2018,0(6):16-22.

[9]曹少凯.浅析房地产经济发展现状及发展趋势[J].中国集体经济,2014,(31):23-24.