老旧小区绿色改造可持续评价体系研究

引言

截至 2023 年底，全国 2000 年以前建成的城镇老旧小区约 21.9万个，建筑面积约 93 亿平方米，涉及居民超 1.2 亿人。住建部《“十四五”城市住房发展规划》明确提出到 2025 年基本完成 21.9万个老旧小区改造，并将“绿色低碳”列为首要原则。然而，现有《既有建筑绿色改造评价标准》（GB/T 51141-2015）主要针对单体建筑，对住区层面的管网、交通、公共空间、社会治理等缺乏考量；同时，老旧小区产权多元、资金渠道分散、居民诉求各异，导致改造项目普遍面临“重外观、轻运营”“重建设、轻治理”的可持续风险。因此，建立一套兼具理论深度与现实可操作性的可持续评价体系，既是落实联合国SDG11“可持续城市与社区”的本土实践，也是防止新一轮大拆大建的制度保障。

一、老旧小区绿色改造可持续评价的必要性

1. 政策合规与目标对齐的刚性需求

“双碳”目标下，建筑运行碳排放约占全社会碳排放的 22%。根据清华大学建筑节能研究中心 2023 年度报告，若对 93 亿平方米老旧小区全部实施深度绿色改造，可实现年减碳 1.8 亿吨，相当于全国建筑运行碳排放的 15%。但现行评价标准缺失对碳排放、韧性提升、社区治理等关键维度的定量考核，导致减碳效果无法量化，政策激励难以精准落地。

2. 居民福祉与社会公平的内在诉求

国家卫健委数据显示，2023 年我国60 岁及以上人口达2.97 亿，老旧小区老年人口占比普遍高于全市平均水平 10 个百分点以上。电梯加装、无障碍坡道、公共休憩空间等适老化改造成本高、收益周期长，若无可持续评价机制，易出现“市场失灵”。可持续评价可将“居民满意度提升率”“弱势群体受益面积比”等纳入刚性指标，确保改造真正提升居住品质而非简单立面翻新。

3. 资金效率与市场参与的逻辑前提

绿色改造投资强度普遍在 300 ～ 600 元 / 平方米，仅靠财政补贴难以覆盖。2023 年国家开发银行专项贷款数据显示，引入社会资本的项目平均融资成本下降 1.2 个百分点，但前提是项目未来现金流可被清晰测算。可持续评价模型可为金融机构提供量化的“绿色绩效”与“社会绩效”指标，降低信息不对称，撬动绿色信贷、绿色债券等多元资金。

二、老旧小区绿色改造可持续评价的指标选取

本研究在综合国内外文献与《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2019）的基础上，遵循“目标—准则—指标”三级框架，从“5E”维度遴选20 项核心指标，并给出可量化、可获取的数据来源（表1）。

表1 老旧小区绿色改造可持续评价指标体系

指标筛选采用两轮德尔菲法，邀请来自高校、企业、政府、金融机构及居民代表共 32 名专家，最终保留变异系数 CV<0.25 的20 项指标，确保权威性与共识性。

三、老旧小区绿色改造可持续评价的模型建立

1. 方法选择与原理

层次分析法（AHP）因结构清晰、计算简易、易于向非专业人士解释，成为住建部《既有建筑绿色改造后评估技术导则》推荐方法。本文将AHP 与线性加权模型耦合，步骤如下：

Step1：建立层次结构（目标层—准则层—指标层）；

Step2：构造判断矩阵，采用 1～9 标度法专家打分；

Step3：计算权重向量并进行一致性检验，CR <0.1 视为通过；

Step4：对20 项指标进行归一化处理，得到 0～100 分标准化值；

Step5：线性加权求和，得到可持续指数SI，SI=ΣWi ∇⋅ε Si。

2. 权重计算示例

以准则层为例，判断矩阵及权重结果如表 2 所示。经计算，λmax=5.12，CI=0.03， CR=0.027<0.1 ，满足一致性要求。

3. 数据标准化与分级为消除量纲差异，采用极差法：

向指标：Si=(Xi − Xmin)/(Xmax − Xmin) ×100

负向指标（如全寿命周期成本）：Si=(Xmax − Xi)/(Xmax −Xmin)×100

根据 SI 得分，将可持续水平划分为 5 级：优秀（ (≥90 ）、良好（80 ～89）、中等（ 70～79 ）、及格（ 60～69 ）、待改进（ <60AA ）。

4. 模型验证——以北京劲松北社区为例

劲松北社区建于 1978 年，2019—2022 年完成绿色改造，总建筑面积 31.7 万平方米，惠及居民 4175 户。本研究通过公开招投标文件、住建部巡查报告及第三方检测机构数据，获得改造前后 20项指标原始值。经模型计算：

改造前SI=61.4（及格），改造后SI=85.7（良好）。

其中，对可持续指数提升贡献最大的三项指标依次为：单位面积年运行能耗下降率（权重 0.256，指标值提升 42 分）、居民满意度提升率（权重 0.228，指标值提升 35 分）、无障碍单元占比（权重0.114，指标值提升 28 分）。

该结果与 2023 年住建部第三方巡查结论“综合改造成效显著，居民满意度达92.4%”高度吻合，验证了模型的有效性与简易性。

5. 模型推广与局限

本研究模型最大优势在于计算过程透明、Excel 即可实现，便于街道、社区自行测算，但模型未考虑指标间的非线性交互效应，也未纳入动态演化因素（如技术迭代、能源价格波动）。后续研究可引入系统动力学或贝叶斯网络，以提高预测精度。

结语

本研究构建了以“5E”为核心的可持续评价指标体系，并采用AHP- 线性加权简易模型实现理论落地，该模型能够准确反映改造项目在环境、能源、经济、社会、工程五维度的综合绩效，可为政府制定差异化补贴政策、金融机构设计绿色金融产品、居民参与共治提供支持。下一步，本研究将探索将数字孪生技术嵌入评价平台，实现“改造前可模拟、改造中可监测、改造后可评估”的全周期闭环管理，为全国老旧小区绿色、低碳、韧性、包容更新贡献可持续方案。

参考文献

[1] 蒋英, 刘加平, 谢琳娜. 基于AHP- 模糊物元的老旧小区绿色改造可持续性评价 [J]. 建筑科学 , 2022, 38(4): 145-151.

[2] 谭兆秋 . 黑龙江省老旧小区绿色改造可持续性评价研究 [D].哈尔滨: 哈尔滨工业大学 , 2022.

[3] 李强, 张玮, 王萌萌. 面向高质量发展的冀北地区老旧小区改造可持续性评价 [J]. 城市发展研究 , 2023, 30(2): 95-102.基金项目：河北省省属高校基本科研业务费研究项目“老旧小区绿色改造可持续性评价体系研究”（KY2024069）

作者简介：李贺（1990.07—），男，汉族，河北廊坊，工程师，硕士研究生，研究方向：建筑修缮管理