新形势下建筑师业务升级全过程项目管理探讨

摘要：建筑行业新形势下建筑工程作为一个复杂的系统工程要求项目总协调人具备较强技术及协调管理能力。文章以厦门上李村城市更新项目为载体，探索建筑师角色从传统的设计师转变为项目总协调人，从项目调研、策划、设计、采购、施工到运维全过程开展业务，发挥专业优势和技术主导作用，提高项目管理质量。

关键词：建筑工程；注册建筑师；全过程；项目管理

2017年《国务院办公厅关于促进建筑业持续健康发展的意见》提出“在民用建筑中充分发挥建筑师的主导作用，鼓励提供全过程工程咨询服务”。2025年1月1日上海制定全国首部专门规范建筑师负责制的地方性法规《上海市推进浦东新区实施建筑师负责制若干规定》正式实施，规定首次以地方立法形式对建筑师负责制作出规范，以优化营商环境。随着中国建筑行业的不断发展及相关指导性政策发布，中国建筑行业将逐步推行国际通行准则：推行工程总承包（EPC）、全过程工程咨询及建筑师负责制组织模式。厦门上李村城市更新项目参照这一组织模式进行了建筑师全过程项目管理探索。

１、前期接洽沟通项目合作模式为全过程项目管理明确管控原则。

从项目设计工作角度，中国建筑师在建筑行业高周转利益最大化的驱动下，常规情况下将设计工作按设计前期、后期进行分拆以实现流水线操作，在项目设计前期阶段，主要由方案建筑设计师负责方案设计，从概念方案到平面设计、外观造型，最终形成汇报方案及方案文本，在项目设计后期阶段，主要由施工图建筑设计师完成初步设计、施工图设计的工作及相关施工图变更及后期服务。此种工作模式不断发展、专业划分越加细致，常规项目各设计工作大多由不同设计公司承担，导致项目整体设计协调难度增加。从项目整体运营角度，设计工作只是其中一环，但项目设计与项目产品定位、招标采购、施工运营等上下游紧密相关，其设计内容优劣几乎决定项目的成败，因此项目开发除了平行承包模式（时间上有先后）外将设计与其它工作进行组合，如D＋B（设计+建造）模式、EPC（设计采购施工总承包）模式等，核心都是以设计控制技术为主线进行项目实施。

厦门上李村城市更新项目建设方所属非建筑行业，因此项目前期接洽阶段建筑师（团队）即提出项目管理合作模式建议，一方面从项目角度分析项目优劣势、项目开发难点，提出不同开发模式优劣对比等，一方面展示建筑师团队本身具备与项目匹配的专业优势、全过程管理业绩案例等，建议建设方采纳全周期设计管理这一服务模式。经多次沟通最终在项目启动前建设方与建筑师确定项目合作模式：由建筑师（团队）对项目建筑工程全过程提供全寿命周期设计咨询管理服务，负责从项目调研、策划、设计、招标、施工到运维全过程的技术工作与技术管理，发挥专业优势和技术主导作用，协助建设方推进项目开发实施。

２、项目基础资料摸排及现场调研是全过程项目管理的首要环节。

厦门上李村城市更新项目位于厦门市思明区，东、南、北向三面环山、西侧与居民区贴临，项目周边自然环境优越，但因场地条件复杂、旧房年久失修、配套设施缺乏等因素，片区逐渐沦为旧货摆放、随意停车、垃圾倾倒场地。项目场地自然、经济及社会价值未能充分发挥，亟需进行全面修缮综合治理。

全面修缮综合治理是指通过原址修缮、资源维护、管理完善等合理的新陈代谢方式，对现存城市空间形态和功能进行整治、改善、优化，从而实现房屋功能、设施配套等全面完善，从环境品质、产业结构、文化传承等全面提升，适应经济社会发展、满足人们期望需求。

建筑师（团队）首要工作协助建设方进行项目场地封闭、现场清表、建筑及场地测绘、旧房安全鉴定等前期准备工作，在过程中逐步了解项目历史遗留问题及相关各方诉求。厦门上李村城市更新项目基础资料摸排及现场调研主要从以下几个方面开展：

（1）、项目基础信息完备性，如用地（红线）范围、现状统计、房屋测绘、场地测绘等；（2）、地块条件优劣点解读，如场地内建筑新老不一、建筑性质及使用功能复杂，周边景观资源利用等；

（3）、建设方产品定位及配置意向，通过市场调研并结合项目区位优势及自然景观优势，初步进行项目定位：餐饮、住宿、文化街区及配套服务，经过经济测算进行配置意向预估等。

（4）、规划方案对比梳理项目提升点，如现场道路条件及交通系统混乱凌乱、交通组织需系统调整；

（5）、建筑功能合理性，如现场配套设施不足、急需更新和整合，解决电力供应设备缺失、架空飞线乱搭等；

（6）、重大风险点评估，上李村项目场地内局部有违建，需进行拆除或隔离等。

３、合理科学的建筑策划是全过程项目管理成败的关键。

一个完整的建筑设计包含三个内容：设计条件设定、建筑空间构想及建筑空间表达。其中设计条件设定、建筑空间构想为建筑策划重点。常规项目往往仅注重建筑空间构想与表达而忽略前期设计条件梳理，导致项目后端问题频出。建筑策划需要从整体入手，在复杂的环境下理清思路，确定项目目标及实施策略，这是一项极其复杂的系统工程，厦门上李村城市更新项目从三方面进行开展：

（1）、项目利益主体的多元性。

项目的利益主体除了建设方外还需考虑公众及周边居民的设计诉求，参照福建厦门市国土空间总体规划（2021-2035）提出三大目标：空间底线更有保障、空间效益更大提升、空间品质更加优越，建筑师团队结合这三大目标对本项目进行设计条件设定、建筑空间构想。通过建筑功能分区、立面效果统一、环境空间优化等方式进行项目整体更新，最终达到项目和城市环境的综合提升。

（2）、功能需求分配的合理性。

结合项目现状及存在问题，对项目交通组织规划、配套设施增补等进行统一规整：通过局部场地（使用权）置换使场地由单出入口调整为双个出入口、尽端道路调整为环形道路体系；通过车位共享调整停车位布置（停车区域分散布置在支路区域），使主道路由单车道扩大为双车道、提升整体交通运行效率。结合各片区功能需求，见缝插针增补相应基础配套设施设计内容，完善项目基础配套设施功能。

（3）、功能需求及地方文化的协调性。

在城市更新中，注重历史文化的保护和传承是非常重要的。这包括对原有建筑的保护和修缮，以及非物质文化遗产的传承和弘扬。项目方案吸取闽南建筑及文化，利用原有材料再利用、原有特色建筑保护和局部破损房屋修缮等方式延续当地历史文化资源，避免“千篇一律”建筑风格，打造多样性城市空间，增强片区特色和魅力。

根据前期调研成果建筑师团队除了完成概念性设计方案外，还需从项目经营角度入手，通过市场调研、项目定位、经济测算、运营策略等方式充分发挥项目自然文化及社会经济价值，实现项目产业升级、产城融合总体目标、为项目决策提供真实有效论据论证并以规划概念方案为基础确定项目投资额、旧房修缮规模、产品配置标准、分期开发策划等核心指标建议提供建设方讨论决策。

４、以设计控制成本并以成本为基础完善设计是全过程项目管理的核心工作。

项目运作通常按不同阶段进行项目投资额度控制，如项目建议书阶段、工程可行性研究阶段及招投标阶段，分别通过方案设计、扩大性初步设计及项目施工图设计对项目投资估算、概算及预算进行费用（成本）控制。但这一过程一般由建设方主导、多个部门相互提资配合，如涉及设计及数据调整，调整周期普遍较长。

厦门上李村城市更新项目在建筑策划阶段就由建筑师主导、采用项目估算方式对项目建设投资中的工程费用进行数据罗列，同步以建设方视角预估工程费用、工程建设其他费用、预备费、利息及流动资金，形成项目建设工程总投资额，并以此为基础与建设方沟通项目配置标准，相关调整通过建筑师传达实施。通过设计控制实现项目成本的高效控制。然后在建筑设计阶段以项目成本为基础、以设计任务书为载体开展方案设计、初步设计、施工图设计等各阶段技术服务，确保各设计阶段成果与项目投资需求匹配。

项目设计进展与成本控制互为基础与约束，建筑师（团队）在这一原则下推进建筑方案、室内装饰、风景园林、设备机电等各类专项设计，同步协调配合相关施工单位解决现场建筑重点部位保护修缮、二次专项深化设计等，为项目成本控制与方案技术衔接提出综合解决方案。如厦门上李村城市更新项目中结合项目定位将项目实际使用功能进行分区、分块整合，结合成本控制标准进行建筑立面（材料）设计，在原有建筑风格的基础上提取相似特点进行统一设计修缮，确保整体性、完整性及经济性；结合成本控制标准通过车行、步行道路地面材料局部更新、沿街条状、点状绿带及游乐设施补充等方式提升街区环境品质。相关设计类内容属建筑师（团队）专项工作，在此不再赘述。

５、以设计工作为主线与其他专业协同贯穿项目管理全过程。

建筑工程项目参与方众多，在各参与方中建立沟通纽带、进行专业协调是全过程项目管理的重要内容，建筑师（团队）在项目各阶段与不同参建方沟通重点如下：

（1）、项目前期建筑师（团队）发挥技术优势、协助进行项目策划、产品定位、配置标准、开发模式、项目计划等；主导项目方案设计任务书及施工图任务书编制；配合进行规划、日照、人防、消防报建及专项审查协助等工作。

（2）项目中期重点关注采购管理，参与审定采购合同文本，进行技术控制、协助或参与成本控制；针对招标采购的，提供或参与招标采购文件编制服务，制定技术规格书，协助招标采购答疑，参与或代表建设单位进行评标、定标。主导材料选取、工艺选用、小样确认等与修缮（装修改造）设计效果实现等有关的重大事项决策。

（3）项目后期重点关注施工现场设计配合管理。施工期间定期巡察工地施工现场、审核二次深化施工图和加工图等文件，监督项目按照设计文件要求进行施工，确保材料、设备、施工质量及建筑保护情况满足设计意图。

（4）项目竣工投入运营后，建筑师（团队）需要组织编制建筑保护使用说明书，提出运营和保养维护计划，开展项目后评估等服务，并结合项目实施过程注重生态环境的改善，包括节能、节材、生态修复等，旨在打造宜居宜业的生态环境，提高项目的可持续发展能力。

6、合理收费是全过程项目管理服务质量的基本保障。

随着我国建筑行业步入新阶段，人们对城市更新环境综合治理要求也越来越高，对设计服务得要求也提出更高要求：除了传统的设计工作内容外，项目综合协调管理工作还需向项目前端（策划咨询）及项目后端（实施运营）延展，以保障项目目标的正确建立及顺利落地。建筑设计及全过程项目管理服务是创造价值的行为并具备相应的价值。建筑设计服务费标准近年来一直备受各方关注。2002年国家发展计划委员会联合建设部印发《工程勘察设计收费标准》，对引导、稳定建筑市场设计收费起到积极作为，此后此种采用国家定价方式为基础进行设计收费逐步过渡到市场决定，2015 年国家发展改革委颁布《关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知》，明确提出全面放开工程勘察设计费，实行市场调节价。

目前建筑业面临重大环境调整，参照AIA Salary Calculator美国建筑师的工作范围“从设计到监工全程服务”，影响薪资的因素包括工作经验、所在地区、是否持有执照等，收费标准‌大约占项目造价的10～14%；中国建筑师的工作范围大多为“设计服务”、缺少项目全过程设计管理服务，收费标准大约占项目造价的1～4%。对比国内、外建筑师服务内容及收费标准，国内建筑师服务内容偏少、收费标准偏低。

中国建筑行业拟推行国际通行准则：全过程工程咨询及建筑师负责制组织模式，随着设计服务内容及质量的提高，设计收费标准也需相应调整。截止目前中国国内新的设计收费标准还未建立，仅寄希望市场自我调节势必造成各项目设计收费偏低导致设计服务良莠不齐，进而造成项目“隐形成本”增加的恶性循环。因此可参照国际通行标准在局部试行全周期设计服务及收费标准、逐步实现合理收费与全过程项目管理服务相匹配。

7、结束语

我国城镇化目前正在由粗放向精细增长，由增量开发向存量更新转型发展、由过度开发转向强调人居环境和关怀。厦门上李村城市更新项目采用周期设计管理模式，建筑师（团队）在项目中拥有更大的决策权和责任，负责工程所需的所有技术总控与设计，可以领导、组织、管理和协调所需的所有专业技术咨询，高效地统一项目目标并管理项目进度、质量和成本，提升了项目整体的管理效率，确保了项目从策划设计到实施运营的各环节都能顺利衔接，为其它建筑师负责制的项目提供一种运营模式参考。

参考文献：

《中华人民共和国注册建筑师条例（2019 修订）》（国务院 令第 714 号）

《建筑策划与设计》 庄惟敏 中国建筑工业出版社 2016

作者简介：陈宗邦（1977.03—），男，一级注册建筑师，从事建筑设计及管理工作。