房产测绘中测绘面积的质量控制策略探讨

前言：

随着房产土地资源制度的深化改革 们对房屋面积的重视程度明 。房屋面积测绘的数据直接和消费者的权益挂钩，所以测绘人员在 测绘是房屋建筑工程完成后开展的首要验收环节，测绘数据是 了保障测绘结果的准确性，可以选择具有资格的相关单位，根 相关标准和规范的同时，也增加了测绘数据的信服力，保护了消费者和企业的权益。 加大对房 绘工作的管控，这不仅有助于房产测绘行业向市场化国际化的方向发展，也有助于房地产业稳定发展。

一、影响绘测质量主要因素

（一）测绘流程不规范

因房产测绘工作专业性极强工作属性较为复杂，所以在进行工作时，测绘质量可能会被多种因素所影响，其中最主要的影响因素就是测绘主体对工作质量产生的影响。

譬如，没有严格按照相关规范开展房屋测绘的工作，导致测绘数据失真，对工作质量产生直接的影响。不仅如此，信息技术应用少，信息共享难、数据收集不全，缺乏全面准确的信息做支撑、图件制作不规范，难以直观呈现关键信息..这些因素都回会影响到测绘数据的准确性。一旦测绘数据失真，就没办法充分发挥测绘工作的价值。尤其是当下，我国房地产行业正经历这重大的变革调整期。如果绘测过程不能规范，数据不够严谨，那影响施工质量的同时也会导致测绘工作失去实际价值。

（二）测绘市场紊乱

房屋测绘的工作内容，也包含建筑面积的的均摊与计算。也就是建筑中各产权人共同使用的建筑面积。共用面积中又分为公摊的共用面积和非公摊的共用面积。譬如，电梯井、管道间、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间等都是共用建筑面积。再往深处说用来维护的水箱又或者是建筑面积内的的分隔墙也算是共用面积。在建筑物的建筑面积减出各套房的套内面积的基础上，将作为个人使用的车位、地下室等建筑面积一并扣除，就是建筑物的公用面积。将所有的数据整合进行计算的过程极其复杂，这需要测绘单位有较高的技术水平。

现阶段，房地产面积测绘和平面图测绘的标准化工作尚未成熟，很多不具备测绘资质单位违规测绘，导致大量质量低劣的测绘图纸流入市场，这些单位出具图件数据测绘误差较大，对公摊范围的界定模糊，可靠性低，在扰乱市场的同时，也降低了房产面积测绘的公信力。

（三）测绘设备落后

传统的房产测绘仪设备笨重，移动时需要多人协作，在架设时也极易受风力或震动的影响导致误差增大的，因此在作业时，就需要测绘人员反复的调整，然而这种做法在影响测量数据的准确性时，还会降低工作效率。传统的测绘是以人工记录的方式来进行数据采集，倘若测绘人员的操作不规范，如未严格按照规定使用设备，又或者是读取数据时视角不正，这些行为都会进一步加大测绘误差，影响数据记录的准确性，最后导致测绘数据于实际数据出入较大。设备本身的精度存在一定局限性，很多单位未能做到及时更新老化设备，在进行作业时，由于设备难以满足高精度的作业要求，使得最后的测绘结果产生偏差，此外，因这类设备多以人工记录的方式收集数据，所以在整理和分析环节，也会花费大量时间拖慢工作进度。

二、质控措施

（一）执行‘一收二验’检查制度

在实际的测绘工作中，很多工作上的质量问题是可以通过仔细的检验发现或者及时规避的，但很多时候，极为关键的收尾环节却成为了被忽视的对象。所以，想把控房产回测绘面积的质量，就需要先构建完善的检查制度。采用一级验收、 二级检查的方式，提高绘测工作的质量。

譬如，测绘单位可以要求测绘人员在结束测绘工作后，对工作进行全方位检查，以从而降低工作失误的发生率。同时，测绘单位还可以成立相关的质量检测单位，质量检测单位需具备专业相关的知识，检查工作需秉持客观公证原则，为测绘工作进行二次检查。在双重检查结束后，没有质量问题的情况下，就可以进行验收环节。

而验收和检验的工作应按照不同的项目阶段、类型，具体制定不同的制度标准，质量检查的工作只有通过规范化和标准化的技术手段，才能减少误差，在保障测绘质量的同时也可以为后续验收标准的改进提供依据。在检查时，质量检查人员要严格遵循规章制度，杜绝主观臆断造成检查工作未能充分落实的问题。除此之外，对于检查工作还应实名化，检查人员应对检查项目的结果报告进行签名确认，若在检查中发现问题，检察人员要及时记录并提交问题项，然后交由测绘人员进行问题修改。

（二）明确公摊划分

《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）提到，房屋共有建筑面积是指各产权主共同占用或者使用的建筑面积，包括电梯井、楼梯间、管道间等。在《房产测量规范》中，虽然有对共有面积分摊的解释说明，但产权人依法拥有所有权的房屋建筑面积，仍存在一些争议问题。所以第一，需要明确公共区域面积的归属和分摊方法，在《房产测量规范中》有提到“如果产权各方持有合法有效的权属分割文件或协议，需要严格遵循文件约定的内容执行，没有产权分割文件的，在明确分摊比例时，可以按照房屋建筑面积进行划分。”第二，要明确区分哪些共有面积需要进行分摊哪些面积不需要进行分摊。以《房产测量规范》为范例，用来个人使用的地下车库、车棚、车位服务于多栋建筑的警务室、管理用房都不算入共有建筑面积内。随着建筑技术的不断发展和创新，建筑领域涌现了许多新的功能设计和结构形式，然而《房产测量规范》因制定时间过早，如玻璃幕墙、不规则维护物这些新建筑结构形式未能及时被纳入规范中，所以这部分的数据采集只能按照建筑部发布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的的通知》的规定进行绘测。第三，应明确共有建筑面积分摊的计算数据，在计算整栋楼的分摊面积时，需要先明确应分摊的共有面积的总和，再按照住宅、商业等功能区的套内建筑面积比例进行分配。公摊面积的准确性是房产测绘的基础，明确分摊归属可清晰节点哪些属于住宅共公摊，那些属于商业分摊，以确保数据的准确性。

（三）定期养护仪器

在测绘工作中，人力、设备和技术三者间相辅相成，如果测量设备达不到规定所需的精度标准，或者仪器本身出现故障，那很容易对测绘结果产生直接影响。所以在测绘单位作业前，需要对设备的保养及维修状况进行查验，及时调整、校正的设备，在保证校正结果准确、没有偏差后，再进行现场的测绘工作。特别是激光测距仪、全站仪等精密度较高的仪器，要做好防潮措施，定期进行清洁维护，减少灰尘及意外碰撞。

当传统测绘设备无法满足规定额精准度时，测绘单位要及时引入新型的测绘工具，例如自动化或智能化的测绘仪器，这些新型仪器不仅分辨率高比传统测绘仪器，还能够更为精准的完成测绘作业，能有效减少人为操作的误差，借助内置软件的算法将测量数据进行分析的和处理，既增强稳定性和可靠性的同时，又能很大程度的提高了测绘工作的效率。

结束语：

总而言之，房产面积测绘工作的质量，不仅关乎到交易的公正还会对权属纠纷产生直接影响。为此，测绘单位应从国家规范、政府规定及技术等多方面着手，保证测绘结果的精准性，推动行业规范化、保障交易安全、进而实现行业可持续健康发展。

参考文献：

[1]刘俊锋，杜梦飞. 房产测量测绘工 H上 流程及质量控制措施探讨[J].工程技术研究，2022，7（05）：156-158.

[2]徐倩. 房产测绘中的面积测量质 ].工程技术研究，2021，6（20）：132-133.