房建项目固定总价转清单计价的承包商风险再分配机制研究

引言

近年来，房建项目普遍采用固定总价合同以控制投资风险。然而，在施工过程中，因设计深度不足、地质条件变化或业主需求调整，常导致原合同范围发生实质性变更，迫使合同计价模式转向工程量清单，这一转换并非简单的计价方式调整，而伴随风险责任的重新划分，原由承包商承担的量价包干风险部分转移至业主，而新增不确定性又可能引发索赔争议。现行合同范本对此缺乏精细化规定，实践中易引发纠纷，需要建立公平、高效的风险再分配机制。从固定总价到清单计价的转换，本质是风险分配结构的重构。若处理不当，承包商可能面临工程量激增导致的成本失控，业主则可能承担恶意索赔或工期延误风险。因此，设计一套权责对等、触发条件明确、调整方法透明的风险再分配机制，对保障项目顺利实施、维护双方合法权益具有重要现实意义。本文结合案例验证机制可行性，为工程合同管理提供实践指南。

1 实践案例

以西安市长安区某房建项目为例，该项目地理位置优越，西至翰林南路，南至规划路，东至规划路，北至香积大街，整体占地27.81 公顷（417.15 亩），预计总建筑面积约97.12 万m2。本次探讨的二标段地块涵盖8#、9#、1-1#、1-2#，建筑面积达27.03 万m2。项目设计丰富多样，包含15 栋16F、17F、18F 的高层住宅，采用剪力墙结构，保障居住安全与舒适；还有2 栋9F、14F 的商业建筑，1 栋3F 幼儿园及地下车库，商业、幼儿园及配套工程采用框架结构，满足周边居民生活与教育需求。整体结构设计安全等级为二级，抗震设防烈度8 度，充分考虑当地地质与地震情况，确保建筑稳固。

（1）付款方式上，建筑安装工程费有着明确的阶段支付要求。主体结构出 ±0.000 付本地块建筑安装工程费的 20% ，这一阶段是工程的基础，付款保障施工顺利开展。主体封顶及地下车库顶滤水层均完成后付至本地块建筑安装工程费的 45% ，标志工程主体完工，支付相应款项。本地块外墙涂料全部完成付至建筑安装工程费的 55% ，逐步推进工程进度款支付，本地块景观工程全部完成付至建筑安装工程费的 65% ，注重景观建设。整体工程全部完工付至建筑安装工程费的 75% ，确保工程质量达标后支付。竣工验收合格取得合格证明文件付至本地块建筑安装工程费的 85% ，获得官方认可后进一步付款。整体工程竣工结算经发包人委托造价咨询机构审核定案、结算资料装订归档，并财务决算完成后支付至建筑安装工程费结算价款的 97%： ；余结算价款的 3%为质保金，保障工程后续质量维护。

（2）合同价格调整也有详细规定。建筑安装工程费为固定总价，包含工程施工、材料检测、设计方案论证等所有相关费用，除专业工程暂估价及暂列金外总价包干。合同执行期间，除合同范围调整、因发包人变更原因引起的功能性变更增加或减少的工作内容予以调整，其余合同价格不予调整。办理完项目所有前期手续后的总建筑面积应不超过初步设计的 ±3% ，当出现正偏离，所有费用均不做调整。出现负偏离，同比例扣除除暂估价及暂列金以外的费用 。

（3）在费用调整方面，人工费可根据政策性文件进行部分调整。施工期间如有人工费方面政策性调整，按照文件调增差额部分人工费的50%计取，且仅计取税金，调整在合同总价范围内进行。材料价格调整上，仅商砼和钢筋的材料价格根据市场变化进行调整，其它材料不调整。商砼调整参照陕建发【2009】3 号文和实际情况，当材料价差范围在 ±5% ，以开标上月的材料信息价对应商砼价为基准价，与施工期间材料信息价对应商砼加权平均值对比以内时，材料价差不予调整，价差范围超过±5%时，只调整超过±5%的部分，按基准价乘以材料价差幅度与±5%的差额进行调整，按照陕西省工程量清单计价规则计取税金外不再计取规费，其工程量按月进度审定用量调整。钢筋材料价调整则每月15 日以上月15 日至本月14 日《我的钢铁网》网上对应规格的平均价格为依据，与开标前一天的《我的钢铁网》对应规格价格为基准价进行对比，当材料价差范围超过±5%时，只调整超过 ± 5%的部分；按基准价乘以材料价差幅度与±5%的差额进行调整，按照陕西省工程量清单计价规则计取税金外不再计取规费，其工程量按月进度审定用量调整。

2 构建固定总价转清单计价的承包商风险再分配机制

2.1 触发条件与决策机制

在合同或招标文件中预先规定允许合同模式转换的严格触发条件，例如确认的地质条件差异导致主要结构方案变更且预估费用超原合同价，遭遇不可抗力事件且影响巨大。需要独立第三方评估确认触发条件成立及影响程度，严格审批流程，转换决策需经过业主高层审批，评估转换的必要性、预期成本效益、替代方案后审慎决定[1]。

2.2 风险识别与责任矩阵

建立项目风险库，梳理房建项目全生命周期关键风险，分别是地质勘察、设计完备性、政策法规、价格波动、不可抗力、管理效率。已完成工程风险原则上按原固定总价合同锁定风险归属，对转换时点已发生但未最终结算的变更或索赔，设立快速仲裁机制或参考第三方评估在转换协议中一次性解决。界面风险明确转换时点的工程状态、已完成量、已确认变更、已发生成本，引入第三方审计对状态进行见证确认，作为后续风险划分的基准线。剩余工程风险再分配原则表现为业主承担风险，业主提供的勘察报告、一个有经验的承包商无法合理预见的重大错误或遗漏。强制性变更风险法律法规变化、政府强制性指令导致的变更。业主主动变更风险业主明确指令的设计范围、功能、标准等变更[2]。

2.3 计量计价与支付机制

精细化清单编制期间，转换时需重新编制或修订详细、准确的工程量清单，明确工作内容、计量规则、项目特征，对争议大的项目引入 BIM 模型辅助计量。单价确定规则，优先采用原合同中有对应项目的单价，对类似新项目，参照转换时点市场信息价或近期中标价，双方协商确定。成本加酬金仅适用于全新且复杂的项目，明确成本核算标准、酬金比例，引入第三方成本顾问进行审核。强化过程计量与签证，建立高效、规范的现场计量、变更签证、隐蔽工程验收流程，利用移动验工计价系统实时记录影像资料和各方签认，确保过程资料完整、可追溯，为最终结算和审计奠定基础。按经监理和业主审核确认的月度完成工程量及相应单价进行支付，保障承包商现金流，设置合理的保留金比例。

2.4 保障措施

引入独立的工料测量师、项目管理顾问或成本工程师全程参与转换过程，负责状态核定、清单编制审核、新单价确定、成本监控、争议处理建议等，提升专业性和公正性。强化合同与文档管理，签订严谨、详尽的合同转换补充协议，将所有风险再分配原则、计量计价规则、目标成本、激励条款等固化下来。建立集中、规范的转换过程文档管理系统。业主在选择承包商时，应评估其在复杂合同模式下的管理能力和历史履约信誉，在转换过程中加强沟通与培训。

结语：

综上所述，固定总价合同向清单计价的转换是房建项目动态管理的常见需求，但伴随显著的风险转移与再分配问题。本文通过阈值管理限制单方风险敞口，维护合作基础。该机制不仅适用于合同履约中的计价模式转换，为 EPC、PPP 等项目前期合同设计提供风险分配参考。

参考文献：

[1]王芳.工程量清单计价模式下的工程造价风险控制[J].工程造价管理， 2023（3）： 44-48.

[2]张宏.赵鹏.基于风险分配理论的工程合同计价模式选择研究[J].土木工程与管理学报， 2023， 37（4）： 141-147.