城市更新背景下老旧小区改造困境及措施

摘要：随着经济的发展与产业的革新，城市工作中心逐渐开始向郊区移动，导致老旧小区呈现出经济边缘化的问题。但实际上老旧小区的资源丰富，这种发展会造成巨大的资源浪费，所以为了实现资源的合理利用，推动城市的可持续发展，城市更新理念也应运而生，其为推动老旧小区的改造，提供了重要的支持。但老旧小区改造中，也会遇到诸多问题和困难，限制了城市更新作用的发挥。基于此，本文就以城市更新理念为基础，对老旧小区改造的困境和措施进行探讨，以期可以为相关人员提供理论参考。

关键词：城市更新；老旧小区改造；困境及措施

引言：

城市更新较为权威的概念，是1958年在荷兰的城市更新研讨会上所提出的，其是指对城市中建筑物、绿地等环境和生活的改善与优化。我国的城市更新理念，与其他国家的城市更新理念存在一定的差异性，其他国家的城市更新更像是“推倒重建”，而我国的城市更新，是在资源重复利用的基础上，做好部分内容的革新与优化，从而达到在改善居民生活环境、美容市容的基础上，实现最少的资金投入。这也是解决我国老旧小区改造的重要措施。所以相关城市需要明确城市更新理念的重要性，主动以城市更新理念为基础，做好老旧小区改造问题的优化工作，进而为推动经济的可持续发展助力。

1、城市更新背景下老旧小区改造的问题

1.1居民主体问题

老旧小区改造涉及多种利益主体，而不同居民对城市更新理念的支持度、接受度存在差一些，这就导致在老旧小区改造中，多方意见难以达到一致，从而影响老旧小区改造的效果。比如，部分住户对老旧小区改造保持积极的态度，其认为通过老旧小区改造，可以有效提升周围环境。但同样，部分住户则担心，在老旧小区改造期间，可能会带来施工的困扰，而且还有可能会产生成本分摊等问题。这些问题都影响了住户对老旧小区改造的态度。此外，老旧小区不仅是居民的生活空间，其也是特定历史以及人们记忆的载体，在老小区改造的过程中，这些元素往往淡化，甚至一些包含意义的设施可能会出现拆除或改建等问题，导致小区丧失了文化象征，使得老居民对老旧小区改造存在排斥心理，影响城市规划作用的发挥[1]。

1.2技术改造问题

技术问题也是老旧小区改造的重要问题。城市更新背景下，老旧小区的改造与房屋拆除重建存在较大的差异性，其需要做好房屋的评估，明确房屋中可用的资源。但实际上，工程项目具有整体性的特点，所以即使评估合格，在后续拆除中，也有可能会出现损坏等问题，从而增加了城市更新的成本。而且城市更新是当下一种新的理念，与之相关的房屋建设标准尚不完善，而工程项目具有复杂性的特点，所以在老旧小区改造中，经常会存在缺乏标准的情况，导致工程项目建设存在随意性的问题，增加了施工的成本和难度。此外，历史因素也是影响老旧小区改造的成因之一。老旧小区的建设年限久远，而且其建设标准与现代标准也存在较大的差异性，甚至有部分小区的原始设计和施工资料已经遗失，这给后续的改造工作带来了极大的不确定性，增加项目评估风险的同时，也增加了工程变更等问题发生的概率，使得老旧小区改造中，经常会出现成本超预算等问题。

1.3资金筹措问题

资金是一个项目运行的基础，城市更新的各项内容都需要资金的支持。虽然从表面上看，城市更新的成本相对较低，但由于我国老旧小区面积较大，而且施工中不确定性因素较多，所以其改造需要大量的资金投入。在城市更新中，政府会对项目进行资助，但总的来说，资金有限。让用户注入资金的方式，虽然理论上能够降低政府的财政压力，但实际上，由于大部分住户属于中低收入群体，其支付能力相对有限，无法一次性或长期承担改造的费用使得资金筹措问题愈发突出。而且，在没有足够的经济激励机制或补偿条件情况下，住户的改造意愿相对较低，所以资金成为影响老旧小区改造的重要因素。

2、城市更新背景下老旧小区改造的措施

2.1提高居民配合度

提高居民配合度，是推动老旧小区改造顺利进行的基础，也是减少改造问题的重要手段。所以政府需要明确居民配合度的重要性，充分发挥自己的引导工作，坚持“以民为本”的理念，结合居民对小区改造的疑问、痛点，进行有效的引导和优化，提高居民对老旧小区改造工程的配合度。首先，做好宣传工作。政府需要加强对老旧小区改造的宣传工作，通过持续性的宣传，改变用户对老旧小区改造的固有意识，使其明确老旧小区改造的意义。比如，相关部门可以通过发放宣传册、开展社区会议、开展线上互动平台等方式，向小区居民介绍改造的具体内容，以及改造所带来的效果，提高其对老旧社区改造的参与度。而且为了提高住户对老旧小区改造的赞成率，工作人员还需要通过发放调查问卷等方式，了解哪部分住户配合度较低，并通过个别访谈等方式，收集居民的意见和需求，通过针对性引导，提高住户的赞成率。其次，做好设计工作。科学合理地设计，也是提高居民赞成率的重要措施。所以在设计之前，设计人员需要通过走访等方式，了解住户的需求，并从城市发展的角度出发，做好老旧小区改造的规划工作，避免老旧小区改造后与城市整体特点存在割裂性，并保障老旧小区改造可以满足居民的需求，使改造方案兼顾人性化和实用性。最后，建立完善监督机制。为了避免资源浪费，还可以建立居民监督机制，由居民成立居委会，定期对改造工程进行检查和反馈，使居民可以直接与改造团队沟通，及时反馈意见和建议，使问题可以得到有效解决[2]。

2.2加强技术优化与创新

老旧小区改造会面临诸多技术壁垒，所以在老旧小区改造中，相关企业也需要重视技术的改造和革新，明确改造中存在的问题，实现对问题的前置处理，为保障老旧小区改造的顺利进行助力。首先，做好问题摸底工作。老旧小区建设的年限背景等存在差异，所以其相关资料也存在丢失等问题，所以企业在城市更新之前，需要明确城市更新的相关内容，并以改造的重点为基础，进行信息摸底工作，全面了解建筑结构安全性、空间利用率、基础设施等相关数据。对于缺失的信息，相关企业需要结合信息的重要性，主动利用GPS等技术进行再次测量，获得精准数据，保障后续技术利用的可行性和科学性。其次，引进新技术。在“双碳”发展理念的影响下，建筑技术实现了快速的发展，衍生出更多新材料、新技术，这些技术的应用，不仅具有节能环保的特点，而且还可以有效提升建筑的性能。所以企业需要重视技术引进，利用现代化技术手段，提高建筑的舒适性。

2.3拓宽资金筹措渠道

首先，争取政府更多的资金支持。政府财政支持是推动老旧小区改造的重要动力，也是提高居民出资积极性的重要措施。所以省政府要向中央政府申请专项改造资金，通过争取更多的资金，推动老旧小区基础设施升级和优化。其次，鼓励居民出资建设。居民出资建设，可以有效缓解财政的压力。所以省政府要做好居民的引导工作，鼓励居民通过分期付款、小额贷款等方式，推动老旧小区改造，提高居民的参与感。最后，吸引社会资本参与。社会资本参与，是实现资金和运营风险共担的重要措施。所以政府可以主动采用公私合营的模式，并出台税收减免、土地使用优惠等相关激励政策，使社会资本愿意参与老旧小区改造中，确保老旧小区改造有充足的资金[3]。

结语：

综上所述，城市更新背景下，推动老旧小区改造，是盘活城市中心经济的重要措施，但在改造过程中，业主、资金、技术是限制老旧小区改造的重要因素。所以相关单位需要明确老旧小区改造的问题，做好问题的针对性处理，从而为城市的发展，注入新活力。

参考文献：

[1]窦坤林.城市更新背景下老旧小区改造困境及措施研究[J].住宅与房地产，2025，（07）：92-94.

[2]杨冠华.城市更新背景下老旧小区改造面临的困境及应对措施[J].住宅与房地产，2025，（04）：76-78.

[3]岳钊，王丽娟，王彦骁，等.城市更新背景下老旧小区改造的困境与对策研究[J].建筑经济，2024，45（S1）：89-93.

（1）作者简介：龚睿（出生年份—1988年7月8日），性别 男，民族 汉，籍贯 四川省营山县，职务/职称 工程师，学历 本科.