论影响房地产工程造价的因素及其控制措施

摘要：房地产工程造价是房地产开发项目中的重要环节，直接关系到项目的经济效益和市场竞争力。基于此，文章从加强房地产工程造价的重要性出发，分析影响房地产工程造价的主要因素，并提出相应的控制措施，以期在保障工程质量的同时，合理控制工程造价，提高项目的整体效益。

关键词：房地产；工程造价；因素；措施

一、引言

随着房地产行业的蓬勃发展，工程造价作为项目管理的核心内容之一，其重要性日益凸显。工程造价不仅关乎项目的经济可行性，还直接影响到项目的盈利能力和市场竞争力。因此，深入研究影响房地产工程造价的因素，并提出有效的控制措施，对于提升项目管理水平、优化资源配置、实现项目经济效益最大化具有重要意义。

二、加强房地产工程造价的重要性

在房地产行业的发展过程中，工程造价的控制与管理始终占据着举足轻重的地位。这不仅关乎到项目的经济效益，更直接影响到企业的市场竞争力和可持续发展能力。因此，加强房地产工程造价的重要性不言而喻。首先，工程造价是房地产项目投资决策的重要依据。在项目初期，通过准确的工程造价估算，可以帮助投资者全面了解项目的经济可行性和投资回报率，从而做出明智的决策。这有助于避免盲目投资，降低投资风险，确保项目的顺利实施和盈利目标。其次，工程造价控制是保障项目经济效益的关键环节。在房地产项目的实施过程中，工程造价的波动会直接影响到项目的成本支出和盈利空间。通过加强工程造价控制，可以合理降低工程成本，提高资金利用效率，从而增加项目的经济效益。这对于提升企业的市场竞争力和盈利能力具有重要意义。再者，加强工程造价管理有助于提升企业的管理水平。工程造价管理涉及到项目的各个方面，包括设计、施工、招投标等。通过加强工程造价管理，可以推动企业建立健全的管理制度和流程，提高管理效率和水平。这有助于企业更好地应对市场变化和挑战，实现可持续发展。最后，加强工程造价控制还有助于促进行业的健康发展。在房地产行业中，工程造价的合理性和透明度对于维护市场秩序和公平竞争至关重要。通过加强工程造价控制，可以规范企业的行为，防止恶意竞争和价格欺诈，从而促进行业的健康发展。

三、影响房地产工程造价的主要因素

（一）工程造价构成要素

1. 工程直接费

直接费用包括直接费用和措施费用两部分，其中直接费用又包括人工费用、材料费用和机械台班费用。这些费用是工程造价的主要组成部分，对总造价有着直接影响。人工费受劳动力市场供求关系、工资水平等因素影响；材料费则受市场价格波动、材料质量、采购策略等因素影响；机械台班使用费则与机械设备的租赁、维护和使用效率密切相关。

2. 间接费用

间接费用包括规费和企业管理费。规费如社会保障费、住房公积金等，是国家规定的必须缴纳的费用；企业管理费则用于组织施工、进行经营管理以及间接生产服务。间接费用虽然不直接由施工工艺引起，但与工程的具体条件密切相关，对工程造价也有一定影响。

3. 利润和税费

利润是指建筑公司在完成其合同的建筑工程中所取得的利润，税费则包括营业税、城市维护建设税和教育费附加等。利润和税费是工程造价的重要组成部分，直接影响项目的经济效益。

（二）市场条件要素

1. 供求状况的影响

市场供需关系是影响房地产项目成本的重要因素，如人工成本、材料价格、机械台班价格等。当市场需求大于供应时，这些生产要素的价格往往上涨，推高工程造价；反之，则可能下降。

2. 竞争状况的影响

在目前的房地产建设市场中，建设实力的供给远远超过了需要，是一个“买方市场”。在工程承包企业的竞争中，价格竞争是企业获取工程项目成功的一种重要方法。另一方面，投资人也充分发挥了买方市场的优势，压低了承包合同，同时对于因工程变更及索赔而引起的工期调整等问题，采取了较为保守的做法。

（三）经营管理要素

房地产开发项目的经营管理活动贯穿于项目全过程，包括计价依据的使用、计价方式的选择、合同的签订方式、竣工结算的方法等。科学、高效的管理是降低工程造价、提高运营效率的重要手段。

（四）其他影响因素

其他影响因素包含国家政策（如法律、法规、价格政策、金融政策、税收政策等），建设行政主管部门的相关规定，国家制定的固定资产投资规模、方向、结构及方式因素，建设产业的技术发展水平，国家和地区的经济发展水平以及宏观管理水平等。

四、控制房地产工程造价的措施

（一）投资决策阶段

在项目投资决策阶段，项目公司要从项目的建设目标、建成后的预测函数以及在项目建设过程中预计的各项因素等方面，认真细致地调查研究，制定出具体的项目成本控制目标与决策。建设成本管理人员要提高工程投资概算的相对精度，足额筹集资金。使“经批准的投资估算作为建设工程造价的最高限额”。

（二）设计阶段

在房地产开发项目中，设计阶段的成本控制是一个关键环节。尽管其在总造价中仅占1.5%～2%，但其影响却高达75%。首先，设计机构要按照设计委托书的要求，按照设计合同的约定，尽量把预算控制在所需的费用范围之内。设计阶段成本控制是一个有机的整体，每个设计阶段（概算、概算、预算）的造价互相制约，互相补充，构成了项目成本的控制体系。其次，对各设计方案也要进行技术和经济上的比较，寻找节省投资的可能；

（三）招投标阶段

招投标阶段是房地产工程造价控制的关键环节。首先，此阶段需确定合理的业主标底，确保在预算限额内选出最优承包商。其次，根据工程特性制定公正的评标办法，确保招投标过程的透明度和公平性。最后，还需精心制定与工程造价相关的合同条款，明确双方权责，预防后续经济纠纷。通过这些措施，可以有效控制工程造价，保障项目顺利进行，并为后续施工阶段的造价控制奠定坚实基础。

（四）施工阶段

施工阶段是建设项目资金投入的最大阶段，也是造价控制的关键环节。首先，造价主管部门要仔细审查施工组织设计，运用技术和经济对比的方式，对其进行全面的评价，将计划投资确定为投资控制的目标，并对目标与实际投资额出现偏离的原因进行定期的分析。对发生的工程变更，要认真审核各子目的单价、数量、金额等变动，做到事前检查，积极监督，保证投资控制的目标得以完成。其次，要强化工地管理，保证施工全流程标准化，防止资源浪费及超支。

（五）竣工验收结算阶段

竣工结算阶段是工程造价控制的最终环节，具有至关重要的意义。首先，此阶段需严格依据竣工结算书，对工程量、定额套价、取费标准、建筑材料用量及价差等进行细致审核。其次，隐蔽工程记录、变更及签证单的审核也不容忽视。这些工作能够确保工程结算的准确性，有效防止施工单位虚报工程量或发包方无故压价，从而保障双方的合法权益，实现工程造价的合理控制，为项目的圆满结束画上句号。

五、结论

总之房地产项目成本受多种因素的影响，主要有项目成本、市场条件、运营管理以及其它方面的影响。为了有效控制工程造价，必须在投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和竣工验收结算阶段分别采取有针对性的控制措施。只有对其进行科学的管理，并对其进行有效的控制，才能保证工程的质量，才能使工程的成本得到合理的控制，从而达到最大的经济效益。

参考文献：

[1]房地产工程造价管理存在的问题及策略[J]. 冯娜.大众标准化，2022（14）.

[2]地产公司房地产工程项目造价管理模式研究[J]. 鲁杰.建筑与预算，2022（06）.

[3]浅谈如何加强房地产工程造价管理[J]. 侯慧.河南建材，2018（03）.

[4]工程造价结算审核工作中常见问题及对策的分析[J]. 任凤苓.建材与装饰，2017（22）.

[5]房地产工程造价管理及创新途径研究[J]. 汉京刚.住宅与房地产，2020（05）.