高层住宅精装修成本管控要点分析实践探究

摘要：住宅精装修成本管理与控制，是指在住宅精装修项目的实施过程中，通过一系列科学、系统的管理方法和手段，对装修过程中涉及的各项成本要素进行细致、严格的监督、核算与调控，旨在确保项目在保证质量、满足设计要求的前提下，实现项目经济效益的最大化。基于此，本文以住宅精装修产品定位及成本限额为出发点，分别就设计与招投标、施工等阶段的成本控制措施展开探讨，希望为建筑企业在住宅精装修项目中的成本控制提供有益的参考。

关键词：精装修；高层住宅项目；成本管控

引言

随着社会经济的快速发展，人们的生活水平也在逐步提升，对于居住环境的要求越来越高。在这个过程中，人们越来越重视住宅的室内装饰品质，不再满足于简单的居住需求，而是追求更高品质的居住体验。精装修房因其高品质、高性价比的特点，逐渐成为市场的新宠，市场需求量呈现出逐年增加的趋势。所以，对高层精装修住宅的成本进行严格控制和精细管理，从根本上提升工程的经济效益，已经成为一项关键的任务。

一、高层住宅精装修产品定位及成本限额

首先，根据市场定位，明确产品的目标消费群体，从而确定精装修的风格、档次和功能需求，确保装修标准与消费者期望相匹配。其次，配置最优的成本组成，对各种装修材料、工艺和设备进行合理筛选，确保在满足品质要求的前提下，降低成本支出。再者，提出最为合理的成本限额，根据项目预算和预期利润，设定成本控制目标，避免因设计过于奢华或营销需求过高而导致成本失控[1]。

精装修定位的结果，通常会以地上住宅建筑面积的每平方米价格作为一个重要的参考标准，通过地产公司的营销部门和成本控制部门之间的深入探讨和沟通来完成。在这个过程中，营销部门会根据市场需求、消费者偏好以及竞争对手的定价策略等因素，提出初步的精装修定位方案；而成本部门则会从材料成本、人工费用、管理费用等多个角度出发，对该方案进行成本核算和风险评估。双方在充分交流的基础上，共同商讨并确定最终的精装修定位结果，以确保项目的市场竞争力与盈利空间。本人站在专业的造价咨询工程师的角度来分析住宅精装修成本管理与控制。

二、高层住宅精装修成本管控要点分析

1、方案阶段成本管控

项目策划前期，设计提供此项目的效果方案，成本人员根据设计提供的设计方案计算出概算金额。若概算金额超出目标限额时，成本人员要及时的反馈给设计，设计第一时间优化方案。这样才能保证目标成本的前提下加速推进整个项目的进度。前期方案策划阶段，要求设计师遵循限额设计的原则，即在确保设计质量的前提下，严格控制目标成本。方案阶段应鼓励成本管控人员积极参与到方案设计的过程中，通过与设计师的紧密合作，共同优化设计方案，确保设计成果既满足功能需求，又符合成本预算[3]。同时也鼓励设计人员积极参与风险防范策略的制定，使其在面临风险时能够迅速做出反应，从而确保设计工作的顺利进行和项目的成功实施。

2、 设计阶段成本管控

（1）将成本管控前置，即在项目策划和决策阶段就提前考虑和实施成本控制措施，这样做可以更加精准地预测项目成本，有效预防成本超支的风险，从而在项目实施过程中确保资源得到合理利用，提高整体运营效率。（2）施工前对成本进行严格把控，避免后期因成本问题导致项目进度延误或质量受损，确保项目能够按照预定目标和预算顺利完成。（3）设计阶段成本管控应该综合各个端口，从设计、工程、成本等多方面着手，深入探讨确定可以针对此项目的优化点。本着既能满足项目效果，又能节省成本的原则。本人结合自己的项目总结了以下几点可以优化：①固定柜（玄关柜、收纳柜、镜柜、橱柜等）底面和背面可以取消装饰面，仅做基层找平。②飘窗台面可以根据需要由石材更换为人造石或者岗石。③公区干挂区域尽可能缩减范围，仅保留背景墙或者暗门区域的干挂，其他墙面尽可能做到湿贴。④墙面干挂区域的基层抹灰若是无项目需求，建议取消抹灰。⑤在选择装饰材料上，优先选择战略单位。比如瓷砖、墙纸、人造石等尽可能选择战略合作单位，在集采里面选择能满足预期效果的品牌及型号，既能满足功能及效果的要求，又能节省成本。

3、招标阶段成本管控

一是筛选出有合作意愿的可能投标者。成立专项审查团队，并拟定详尽的审查方案，深入探究邀请对象的内在特质、资格等级、公众评价、资本实力、运营宗旨、组织架构、经营状况、财务状况以及项目执行成果[2]。在维护评审工作的客观性原则下，审核团队担当针对调研对象的历史费用控制行为进行细致的查证与评估任务，接下来把研究取得的成果用文字材料的形式逐一整理且归纳总结，评估参与竞标的公司是否拥有实施精细装修成本高效管理的技能，旨在消除暗藏的变数。

二是招投标采用合同总价包干模式，这种模式下，建设单位首先会委托专业的造价咨询机构，依据施工设计图纸进行详尽的工程量计算。各投标单位将根据自身的情况，包括成本控制、资源投入、技术能力以及市场行情等因素，综合考虑自己的盈利要求，依据造价咨询机构提供的工程量数据，结合自己的企业策略和市场定位，自行确定报价。一方面，能够全面、深入且精确地梳理工程成本的各个细节，包括直接成本、间接成本、税费等各种费用，从而确保对工程成本有一个清晰、系统的认识。另一方面，工程量清单招标模式特别强调方案前置的重要性。在招标前期，通过组织各专业之间的深入交流与协同合作，以及联合审图的过程，能够及时发现并解决设计方案中存在的功能性缺陷，有助于设计方案进行全面的优化和完善，从而在源头上提升项目的整体品质。

三是在施行公开竞标的整个环节中，务必坚守严谨性、公正性以及道义性的基本法则，在审查竞标方案的时候，务必要细致分析每个复合单价所涵盖的组成部分。关于投标文件中所涉成本预算的审核，必须严谨评估其执行的可行性，同时对众投标者报价悬殊的症结进行深入探究，以保障决策的合理性，并且达到精细装修成本管控的相关规范要求。在结合特定项目执行状况的基础上，必须针对各式报价信息进行周密的计算分析，以筛选出更为适宜的方案。

四是在评标阶段，成本造价人员要对于投标单位进行多方面的清标，包含工程量、单价、公式链接错误等内容进行筛查。首先要检查多家投标单位之间是否有围标、串标等违法行为。其次通过招标文件中的评价办法判断投标报价是否均是有效标。然后在有效标的基础上，要复核清单单价的合理性。通过专业分析，判断清单报价中是否存在偏高或偏低市场价的情况，要重点核实，然后做平衡单价处理。重点是针对后期可能会发生变更或签证的事项进行调平衡处理，如人工费或者后期会增加的项目内容进行复核。这样可以有效的避免施工单位因低价中标后再在施工过程中进行费用索赔，有效的控制目标成本。

4、施工阶段成本管控

施工阶段中的成本管控是整个成本控制的最后一道防护线。为了确保质量的同时要严格控制好项目成本。要安排成本的驻场人员定期的去巡视现场，去核实一些隐蔽工程，如最常遇到的轻钢龙骨隔墙和吊顶是否按照合同文件中的规定的品牌、型号施工，基层板及阻燃板的厚度及防火等级是否满足图纸要求等。施工过程中若有设计变更时，成本审核人员要根据设计提供的变更图纸与招标图纸及现场进行复核，确保施工单位按照设计变更后图纸施工。若在施工过程中发生工程签证，需要和项目工程师及时沟通，督促施工单位按照现场做法及时的补充资料，以免后续结算时，因为签证资料不全，导致无法计算签证内容，耽误了整个项目结算的时间节点。施工过程中发生设计变更或工程签证有新增的合同外材料的，对施工单位所提供的产品或服务的质量、技术指标、性能等方面进行综合考量，请设计师与项目工程师确认是否符合项目需求。最后，根据满足以上条件的厂家进行多家比价。从而选择出质量优，价格适宜的产品。

结束语

综上所述，高层住宅精装修成本的管理与控制不仅仅是工程项目中的一个组成部分，更是整个工程成本控制过程中的关键环节，涉及从设计、施工、材料选购等多个方面的精细化管理，直接关系到工程项目的经济效益和业主的居住体验。因此，做好住宅精装修成本的管理与控制，对于确保工程成本控制在合理范围内，提高工程质量和效率，以及满足业主对高品质住宅的需求都具有至关重要的意义。

参考文献

[1]何刚.大型建筑装修工程项目管理实践与反思[J].中国建筑装饰装修，2022（24）：129-131.

[2]张继凯，贾五生.酒店装修工程精细化造价管理分析[J].工程建设与设计，2023（3）：237-239.

[3]崔宇硕.关于地产公司精装修管控的思考[J].城市建设理论研究（电子版），2023（16）：56-58.